黄祖斌：三驳徐滇庆的房价暴涨言论

关键词： 徐滇庆 房价下跌 暴涨 黄祖斌

　　上周日晚央视的《对话》节目讲的是楼市。这期节目我也参加了，不过去得比较盲目，没搞清楚是以什么身份，结果请的人有近20个。看来做事和做股票是一样的，要搞清楚再行动。作为观众坐在那里，讲了两次话，当时我就估计，四小时的节目只播一小时，央视还要趁这个时机大赚广告费，估计我的话会被全部剪掉。在节目播之前，央视一个人还电话通知我播出时间。央视的这帮人也挺有趣的，没有我讲话的内容，通知我干什么呢？

　　这是我第一次看这个节目，以前只听过一次，目前来看，电视节目似乎没有一个值得我看的。这次批评一下徐滇庆在节目中的一些话。

　　在录完这期节目之后，看过两三个人对这期节目的介绍，有一个明显得开发商利益群体中的人对徐吹捧了几句。牛刀还挺客气，说他不懂房地产，但对金融研究很深。我则不这么看，我看这老头就是一个自以为是，有可能作为一种观点或是利益的人。

　　具体徐做了以下的几次发言，黑体字是我的针对性的看法：

　　1、关于楼市是否来了寒流：

　　徐滇庆：房地产企业你缺不缺资金，大量的资金不仅是我们的贷款，货币发行贷款在迅速的上升。一季度光从海外流进的非贸易结余外汇，合人民币6000亿。这6000亿到哪里去了，资金的走向，5个资本市场，咱们中国短缺三个，五个资本市场，一个是股市，一个房市，一个是债券市场，一个期货市场，一个外汇市场，后三位短缺，只有房市和股市在中国的土地上还有容量，但是股市现在的状况，不仅不进还往外出，你说房市是在什么样的状态，我们看的是态势。

　　我看徐可以创立一个宗教，叫热钱崇拜教。现在有一种观点，仿佛热钱是万能的，热钱可以让一个国家的股市、楼市大起大落，热钱可以发动一个国家的颜色革命，热钱无所不能，天有所短，热钱有所长。热钱是谁的？是一个所有者的吗？当然不是，是千千万万的所有者，大家的心思是一样的吗？中国的楼市就是他们心中唯一的梦中情人？徐说中国短缺期货、外汇和债券市场，中国的国债、企业债有多少？即使是国外，也不就是这五个市场吗？并且，热钱就一定要进入楼市买楼？即使这样，热钱汹涌而来，为什么全国楼市无一例外成交量都大跌了呢？

　　徐的观点似乎是房产商不缺钱，不焦虑，不缺钱为什么有房产商纷纷自宫，损失定金，放弃买下的地皮？为什么象死尸一样趴在港交所台阶下，等待低价卖身发股票？热钱就一定要流到房产商的怀抱里？即使是三陪女，也未必就一定要投身房产商吧？

　　以美元热钱来说，最乐观的估计是人民币一年升值10%，考虑到近2%的利差，这样存1年期人民币存款，美元热钱可以得到14%的利益，相当于香港股市最近二三十年的年收益水平，不错了。而且这是无风险收益，有必要入楼市吗？没有张猪户，就一定要吃混毛猪？难道就没有李屠户？即使没有屠户，还有猎户嘛。

　　2、关于楼市中最焦虑的是开发商、政府、消费者还是银行

　　徐滇庆说：“我们现在要保护的是我们的银行系统。老实说，刚刚说的问题很多人都说的很对，什么时候我们的银行会出现金融危机呢？不是房价暴涨而是房价暴跌，国家、国务院、银监会再三要求，银行在项目自有资金不到35%的情况下，不得给予贷款。但是到今天为止，全国房地产企业自有资金平均在25%，窄缺口3700亿，宽缺口8000亿，为什么国务院、银监会的三令五申不得执行呢？要害是银行的问题，而不是房地产商的问题，银行现在风险很大，现在要防范，必须要从紧，一从紧资金短缺，这是没有错的。但是从宏观来说，我们为什么现在通货膨胀率已经到了8.5，而在这么紧缩的情况下还没有向下走的趋势呢？而且货币发行量和去年同比，在存款准备金提到16.5%的情况下，仍然维持16%的增长。明显就是地方政府和大国企他上有政策下有对策，仍然推动投资的高速增长，这个问题非常严重，这是我们讨论的焦点。”

　　小徐表面上讲的是要保护我们的银行系统，实际上讲要保护开发商。银行自己不注意风险防范，违反银监会规定，给自有资金率不足的开发商贷款，甚至不少银行已超过商业银行法规定的贷存比不得超过75%的规定，盲目发贷款，天做孽，犹可为，人做孽，不可活。

　　中国的银行业在自有资金率超过8%的，由不到十家，上升到目前几十家。当时中国不少银行的不良资产率是非常高的，有的高达20%多，曾经资产质量最好的招商银行，不良资产率也高达5%左右。但现在看看上市的银行，不良资产率普遍都在2%左右。曾经中国的银行不良资产率非常高的时候，银行贷款受行政干预较多，不得不贷款给一些半死不活的企业，甚至是肉包子打狗的时候，中国都没有发生银行业的金融危机，怎么现在房价要跌一点，小徐就叫金融危机呢？这和任志强的银行先死论，不知是谁抄袭谁，还是雄所见略同。

　　再说，就算房价大跌，也不可能是短期，比如一年内完成，以日本来看，房价跌七成，跌十四五年，香港是跌65%，跌了6年左右，平均每年下跌10%不到。房地产的年熊周期一定是非常长的，哪个地方的房价是一年内涨到目前这个地步的？即使是国外的房产价格，也不是短期内涨上来的。这样，如果房价一年内下跌10%，我看不出对银行有什么危胁。对于贷款两三成买房的人，难道房价跌一成，他们胆敢不还贷？等房价5年，跌比如30%，哪怕50%，银行已经在5年内收回了大量的利息和本金，到时候，对于买房人，不还款还是不明智的。

　　即使是银行的非理性行为发贷款，要使得这个风险减少，房价下跌也是个不错的办法。银行也是不到黄河心不死，房贷没点不良资产，光警告是没有用的。好在现在深圳是个典型的反面教材，短期内房价下跌较大，跌三成的不在少数，这个状况只要再持续半年，一定会有一些停止还款的炒房客人间蒸发，留给银行房产，扣除三成的首付，银行不良资产大增。好事不出门，坏事付千里，其他各地的银行一定会修正贷款的冲动。房价怎么能不跌呢？

　　再说，现在银行的存款准备金已加到17.5%了，银行贷款的上限是存款的75%，哪里还有贷款的空间？

　　3、关于房价是否下跌，有多少空间的问题。

　　有观众问，北京房价高，是否会下跌，有多少空间。

　　徐滇庆：房价还要跌还有多少的空间，我的回答是现在天上在下大雨，大河小河的水都在涨，你们家门口的河涨不涨水，不一样吗？如果你们家门口的水要降了，这更糟糕，可能要地震了。你决定买房不买房，一定把房价波动的根源找到，所有的价格，他的最后的根源是货币问题。供求都不变，如果咱们政府把钞票都印一倍，你看价格涨不涨，是不是这样的问题。现在的问题不是我们政府有意要印货币，是大量的流动性从海外涌入中国，所以我们不得不大量的印发人民币来冲销他。现在央行票价已经到了3.4万亿，这都是我们的流动性在社会上，在这样的情况下，我们就面临一个很严重的挑战，这些钱流到商品市场上，通货膨胀，流到房市上，房市很可能会出现暴涨，因为这些钱没有地方去，现在如果说能钱流出去就好了，美元又跌，次级债又放在那里，钱不仅不出，还往里走，我们现在确实在货币政策上非常困难。我们现在呼吁，就是要继续紧缩货币，来应付可能出现的反弹。

　　小徐的意思是，现在物价在涨，房价不可能不涨。这里告诉小徐和其他一些缺经济常识的人：经济领域基本没有简单的对应关系。CPI在涨，不是所有的东西都会涨。电脑、电视机、汽车这种容易贬值的东西就不讲了，起码这说明不是物价涨所有东西在涨。大家回忆一下，在1999、2000、2001年左右，当时中国的CPI是负增长，可这些年中国房价跌了吗？没有，还是涨的。既然CPI跌，房价也会涨，为什么CPI涨了，房价就不会跌？所以不要被小徐的河不涨水地震论吓倒。

　　徐的意思是价格的根源是货币，我认为这是根本错误的，是糊涂透顶，价格的根源是价值，其他之外的波动，不管是因为货币问题，还是有人炒作，都是短期的，是不可能长期炒高或压倒价格的。很多人担心国家大印钞票，国家不会无原则任意这样做，现在外汇结汇后，央行不得不发贷币，比如有1亿美元结汇，央行就要发行6.9亿元左右的人民币，但热钱早晚要走的，到时候大量货币一定会被回收，现在不是说热钱有近1万亿美元嘛，走一走，市场上要减少多少人民币？不说死多少房产商吧，房价要跌多少？

　　也不要把热钱当猪头，现在欧洲、美国的房价跌幅比中国大，起码这些地方是全面下跌，中国还不是全面下跌，如果说货币升值，欧元升值比人民币更多，欧洲房价跌得多，货币升值更多，有没有可能美元热钱会飞过去？看看东南亚等一些地方，热钱撤走发生了什么事情？

　　另外要提一点，美元下跌有可能停止，美国高层已经面对美元贬值导致的进口商品价格上涨，拉升国内通胀的问题，最近实际上美元指数已经反弹，不一定这就是美元走强的起点，但美元一旦走强，热钱一定回流美国。

　　小徐提到次美元跌，只能说是过去几年的事，说次级贷，不是美国很多金融机构到处求爷爷告奶奶地到处寻求资金援助嘛，贝尔斯登还在最后时刻遭到新加坡淡马锡的拒绝，没有避免被吞并的命运，说明美国是缺钱的，不要以为热钱真的那么充裕，没有地方去。

　　徐当然不是每一句话都是胡扯，否则也不可能，以下的内容不做点评：

　　徐滇庆：作为政府，我看在房地产政策上，要照顾到我们大部分的大多数的低收入家庭和年轻人，购房的需要。大致上我看了是说，可以归纳成为这样几句话，正确的政府房地产政策，应该让老百姓买不起大的，买小的。买不起贵的，买便宜的那就是经济适用房，政府不收地价，那一下子可以降下来2000多块钱一平方米，买不起新的买旧的。所以要改革我们现在的一个税收流通制度，把存量调动出来，很多老公房投入市场，你可以去考虑。买不起呢？要租的起，所以租赁市场现在不够发达，政府要采取措施，要补在出租房屋上，最后一句话是租不起的要白给你。那就是廉租房。

　　徐滇庆：现在的问题是我们国家廉租房建设，远远没有赶上民众的需求。在2006年全国廉租房完成建筑投资总额是47亿，而中央有规定要拿土地出让金的10%来建廉租房，而2006年全国推动出让金是2900亿，10%是290亿，而实际上只完成了47亿，这就是你为什么拿不到便宜房子。香港、全国性各国，不仅拿土地出让金，还从政府开支拿出相当多的钱盖廉租房，一般国家在政府开支当中有2%到3%是用于帮助全困家庭解决住房问题。香港用了5.5%，政府预算。而我们中国在2006年用的47亿，而政府全部开支是3.8万亿，相当与政府财政支出的0.17%，这个巨大的差距，使得我们中央政府觉得必须要纠正。所以在最近的会议上，中央政府决定拿出54亿来盖廉租房，所以希望各地的地方政府，也应该学习中央政府的样子，拿出自己财政预算的1%到2%，盖廉租房，再加上土地出让金应该拿出10%来，我相信最近两年内，可以给穷困的老百姓一个比较好的交代。